Un point sur la législation des mobiles homes, caravanes et habitations légères de loisir pour trouver la situation des Tiny Houses et être au mieux avec les lois.
Les explications exposées ici sont telle qu’inscrites dans la loi.
I – LA CARAVANE ET L’HABITATION LÉGÈRE DE LOISIR (HLL)
La caravane
Pour le code de l’urbanisme, les caravanes sont des « véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d’être déplacés par traction et que le code de la route n’interdit pas de faire circuler » (article R. 311-37).
Où stationner ?
Lorsque la caravane reste attelée au véhicule et qu’elle peut quitter l’emplacement à tout moment, on parle de stationnement.
Par définition, ce stationnement est de courte durée, c’est une pause au cours d’un trajet.
Sur la voie publique, ce sont les règles du code de la route qui s’appliquent. Le maire peut limiter ce stationnement, par arrêté motivé, « eu égard aux nécessités de la circulation et de la protection de l’environnement ».
Sur les terrains privés, le stationnement d’une caravane nécessite l’accord de celui qui a la jouissance du terrain.
Où l’installer ?
Quand la caravane est immobilisée pour un séjour, même bref, on parle d’installation. C’est le cas si la caravane est détachée du véhicule tracteur, stabilisée, a fortiori si elle est branchée sur une installation électrique, si l’auvent est mis en place, etc.
La liberté d’installation est la règle, l’interdiction l’exception, mais les interdictions sont très larges.
• L’installation d’une caravane, même pour une courte durée, est interdite chaque fois que le camping isolé ou la création d’un terrain de camping sont interdits.
• L’installation d’une caravane en terrain de camping ou dans un parc résidentiel de loisir est toujours possible, sans limite de durée et sans démarche administrative.
• L’installation sur un terrain privé est autorisée partout où le camping n’est pas interdit, mais la durée – ou plutôt le total annuel des durées – de stationnement ne doit pas dépasser trois mois. De plus, la parcelle ne doit pas accueillir plus de six caravanes, sinon il s’agit d’un terrain de camping et une autorisation administrative est nécessaire.
Où garer sa caravane ?
Entre deux utilisations, la caravane ne peut être entreposée que :
– sur les terrains affectés au garage collectif des résidences mobiles et caravanes, sur les aires de stationnement ouvertes au public ou dans les dépôts de véhicules ;
– sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur – en clair : dans son jardin. Aucune autorisation ni déclaration n’est alors nécessaire, mais la caravane doit rester mobile (pourvue de ses roues, de sa barre de traction, du système de freinage…) et ne doit pas être utilisée comme habitation.
Quelles sont les formalités à respecter ?
Tout dépend à la fois de l’emplacement choisi et de la taille de l’habitation.
• Si l’habitation légère est installée dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisir autorisé et que sa surface hors œuvre nette (SHON) est inférieure ou égale à 35 m2 : aucune démarche administrative n’est requise. Cette tolérance s’explique par le fait que cette autorisation a déjà été accordée dans le cadre de l’autorisation d’aménager, sans laquelle ces terrains et parcs n’ont pu ouvrir (article R. 421-2 du code de l’urbanisme).
• Si l’habitation légère implantée dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisir autorisé est d’une SHON supérieure à 35 m2 : son implantation doit être précédée d’une déclaration préalable (article R. 421-9 b du même code).
• Si l’HLL doit être implantée ailleurs : elle perd son statut d’habitation légère de loisir. C’est le droit commun de la construction qui s’applique. La solution dépendra à la fois de la durée de l’installation et de la taille de la construction :
– si la construction ne reste pas en place plus de trois mois, elle est dispensée de toute formalité (art. R. 421-5 du code de l’urbanisme) ;
– si la construction doit rester plus de trois mois et que sa surface hors œuvre brute (SHOB) ne dépasse pas 20 m2, une déclaration suffira ; en revanche, un permis de construire est indispensable si elle dépasse les 20 m2.
L’habitation légère de loisir
On désigne sous le terme d’habitations légères de loisir (HLL) les « constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir» (article R. 111-31 du code de l’urbanisme).
Dans le langage courant, on parlera plus volontiers de chalet, de bungalow, de cabane…
À noter qu’un mobile home d’une surface supérieure à 40 m2 est une habitation légère de loisir.
Où l’implanter ?
Suivant le code de l’urbanisme, les terrains qui ont vocation à recevoir des HLL sont :
– les parcs résidentiels de loisir spécialement aménagés à cet effet. Les uns proposent les emplacements à la vente, d’autres à la location;
– les terrains de camping classés, sous réserve que le nombre des HLL soit limité : moins de trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements, moins de 20 % du nombre total d’emplacements dans les autres cas ;
– les villages de vacances classés en hébergement léger et les dépendances des maisons familiales de vacances agréées.
Le code de l’urbanisme n’interdit pas d’installer des HLL ailleurs, mais il précise qu’«en dehors de ces emplacements, leur implantation est soumise au droit commun des constructions ».
II – LE MOBILE HOME
L’aspect des mobile homes a bien évolué au fil des années. Les “boîtes à chaussures” de la première génération sont devenues des maisonnettes avec toit à deux pentes, persiennes et géraniums aux fenêtres.
Le code de l’urbanisme les appelle “résidences mobiles de loisir” et les définit ainsi : « véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler » (article R. 111-33). L’article A. 111-2 du même code précise que ces véhicules doivent répondre à la norme NF S 56-410, “résidences mobiles :
définition et modalités d’installation”, dont voici quelques caractéristiques :
– la surface maximale du mobile home est de 40 m2. Au-delà, c’est une habitation légère de loisir et les règles d’implantation sont différentes (voir p. V) ;
– le mobile home doit pouvoir être retiré à tout moment par un des côtés, ce qui suppose qu’il n’est pas scellé au sol mais seulement posé sur des cales non fixées au sol, et que son déplacement n’est pas entravé par des installations fixes telles que des abris ou des clôtures. Une terrasse ne sera tolérée que si elle est démontable ;
– il doit conserver en permanence ses roues et sa barre de traction ;
– il doit pouvoir être déplacé par simple traction, circuler en ligne droite à 5 km/h sur une distance minimale de dix mètres et prendre à 2 km/h un virage d’un rayon de dix mètres.
Comment déplacer son mobile home ?
Un mobile home n’est pas autorisé à circuler sur la voie publique, il n’est d’ailleurs pas conçu pour cela. Il doit donc être transporté et cela, compte tenu de ses dimensions et de son poids, par convoi exceptionnel.
Des entreprises sont spécialisées dans ce type de transport qui nécessite une autorisation préfectorale, des véhicules adaptés, un dispositif d’accompagnement (voiture pilote, voire escorte motocycliste) et des conditions de circulation particulières (horaires, itinéraire).
Le prix de ce transport est très élevé : entre 3 et 6 ê du kilomètre, auxquels s’ajouteront le coût du chargement, du déchargement et de l’installation sur le terrain, qui nécessitera parfois un grutage, et le calage du mobile home. Le transfert d’un mobile home entre deux campings distants de 15 km coûtera entre 350 € et 450 €.
Quand un mobile home n’est plus mobile…
Un mobile home qui a perdu ses moyens de mobilité, c’est-à-dire ses roues et sa barre de traction, ou qui est scellé au sol devient :
– soit une habitation légère de loisir (HLL), s’il est toujours démontable et transportable et s’il conserve sa vocation d’habitat saisonnier de loisir. Il ne peut alors plus être installé sur un terrain de camping, mais seulement dans un parc résidentiel de loisir ;
– soit une construction. Si l’ex-mobile home est posé moins de trois mois sur un terrain (ou moins de quinze jours en secteur sauvegardé ou site naturel), aucune formalité n’est exigée (article R. 421-5 du code de l’urbanisme). Au-delà de cette durée, le propriétaire devra déposer une déclaration préalable de travaux si la surface hors œuvre brute (SHOB) est inférieure ou égale à 20 m2 (article R. 421-9 du code de l’urbanisme), ou une demande de permis de construire si la surface de la construction est supérieure (article R. 421-14 du même code) – permis qui sera le plus vraisemblablement refusé.
Où installer son mobile home ?
Il est interdit d’installer un mobile home sur un terrain privé, que ce soit son propre jardin ou le terrain d’autrui.
En effet, la loi n’autorise l’installation des mobile homes que :
– dans les parcs résidentiels de loisir, aménagés à cet effet ;
– dans les terrains de camping classés de 1 à 4 étoiles.
La loi cite également les « villages de vacances classés en hébergement léger ». Mais cette possibilité intéresse les exploitants de ces villages qui proposeront à leur clientèle leurs propres mobile homes, et non les particuliers à la recherche d’un emplacement.
Entre deux utilisations, les mobile homes ne peuvent être entreposés que sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes et résidences mobiles de loisir, les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules.
Les textes de référence
Résidences mobiles de loisir
• Définitions et règles d’installation : articles R. 111-33 à R. 111-36 et A. 111-2 à A. 111-3 du code de l’urbanisme.
• Transport : articles R. 433-1 à R. 433-6 du code de la route.
Caravanes
• Définitions et règles d’installation : articles R. 111-37 à R. 111-40 et A. 111-4 à A. 111-6 du code de l’urbanisme.
• Stationnement sur la voie publique : articles R. 417-9 à R. 417-13 du code de la route.
• Pouvoirs du maire en matière de stationnement gênant : article 2213-2 du code général des collectivités territoriales.
Habitations légères de loisir
• Définitions et règles d’implantation : articles R. 111-31 et R. 111-32 et A. 111-2 à A. 111-3 du code de l’urbanisme.
Règles de construction
• Constructions nouvelles dispensées de toute formalité : articles R. 421-2 à R. 421-8 du code de l’urbanisme.
• Constructions nouvelles soumises à déclaration préalable : article R. 421-9 du code de l’urbanisme.
• Constructions soumises à permis de construire : articles R. 421-1 et R. 421-14 du code de l’urbanisme.
• Les sanctions aux règles de construction : article L. 480-4 du code de l’urbanisme.
