Tiny houses et droit de l’urbanisme

Ce document intitulé  » Tiny houses et droit de l’urbanisme : un malentendu ? » propose une explication de la législation concernant les tiny houses, micromaisons en trois points. Le caractère démontable, le caractère mobile des tiny houses et les tiny houses habitations légères de loisirs.

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CE QU’IL FAUT RETENIR

Introduction

La crainte du risque environnemental, et la volonté d’agir pour lutter contre ce risque, en choisissant une vie souvent plus sobre sur le plan énergétique et dans un cadre non urbanisé, est susceptible d’engendrer la survenue d’autres risques, en l’occurrence judiciaires.

L’engouement actuel pour les « tiny houses », encore appelées « maisons minuscules » ou encore « micro-maisons », dicté notamment par la volonté de mener une vie plus éco-responsable en réduisant le gaspillage des ressources naturelles, est ainsi l’objet de litiges de plus en plus nombreux entre les propriétaires de ces maisons et les autorités municipales ou intercommunales1, celles-ci assimilant, dans certains cas, les tiny houses à des constructions classiques.

Les propriétaire de tiny house s’installant en zone agricole sont sommés par l’administration d’enlever leurs maisons au motif qu’elles ne respectent pas les prescriptions du plan local d’urbanisme (PLU). Dans certains cas, des sanctions pénales sont requises par l’administration.

Le législateur a permis en décembre 2019 aux autorités de pouvoir de police de l’urbanisme d’assortir les mises en demeure, adressées aux contrevenants aux règles d’urbanisme, d’une astreintes journalières pouvant atteindre jusqu’à 500 euros (art. L481-1 du Code de l’urbanisme, modifié par la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 dite « Engagement et Proximité »).

Ce qui conduit à s’interroger sur le régime juridique s’appliquant à ces installations. Force est de constater qu’en droit de l’urbanisme, les choses sont loin d’être simples pour qui souhaite faire installer une tiny house, les textes en vigueur témoignant d’une réelle méfiance du législateur à l’égard de ces nouveaux types d’habitat.

I) Le caractère démontable des tiny houses : élément non déterminant du régime juridique applicable

La loi ALUR du 24 mars 2014, à l’article R111-51 du Code de l’urbanisme, prévoit que :

« Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables »

Cette définition rattache la plupart des tiny houses à la catégorie des « résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs », si elles sont utilisées au moins 8 mois par an et qu’elles soient facilement, rapidement, et à tout moment, démontables.

L’article R111-51 du Code de l’urbanisme aurait pu avoir pour effet de faciliter l’implantation des tiny houses mais il n’en est rien. Le législateur ayant vraisemblablement souhaité encadrer très strictement l’installation des tiny houses.

En vertu des articles R421-1 et R421-9 du Code de l’urbanisme, toute construction nouvelle dont la hauteur dépasse 12 mètres et :

• soit l’emprise au sol dépasse 5 mètres carrés et la surface de plancher 20 mètres carrés est soumise à déclaration préalable de travaux,
• soit dont l’emprise au sol dépasse 20 mètres carrés et la surface de plancher 5 mètres carrés, est soumise à l’obtention d’un permis de construire

L’’aménagement préalable de terrains pour y implanter plusieurs résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs est également soumis à autorisation.

Ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles. Ils peuvent être autorisés dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL), dans les conditions prévues à l’article L. 151-13 »,ceux-ci devant être prévus, « à titre exceptionnel », dans le règlement du plan local d’urbanisme (PLU).

II) Le caractère mobile des tiny houses : quel impact ?

Le Ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales a donné récemment une réponse à une question parlementaire, dans laquelle il a opéré une distinction entre les tiny houses « conservant en permanence un moyen de mobilité et destinées à un usage de loisirs » et celles ne disposant pas « en permanence de moyens de mobilité propres ».

Il convient, selon le Ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, d’appliquer aux tiny houses le régime prévu à l’article R111-51 du Code de l’urbanisme, c’est à dire celui des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

Les tiny houses « mobiles en permanence » sont à rattacher, d’après la réponse du Ministre, à la catégorie des caravanes ou des résidences mobiles de loisirs.

En dehors des interdictions nationales règlementaires (dans les espaces boisés classés, forêts classées, dans les sites inscrits, dans les sites patrimoniaux remarquables, etc.), les interdictions d’installation des caravanes dépendent de la règlementation locale (PLU) ou des arrêtés municipaux.

Exception, certains terrains peuvent recevoir des tiny houses s’apparentant à des caravane comme :

• le terrain où est implantée la résidence de l’utilisateur
• les terrains dédiés au garage collectif des caravanes
• les aires de stationnement ouvertes au public
• les dépôts de véhicules

En dehors des lieux ne faisant pas l’objet d’une interdiction, l’installation d’une tiny house pour une durée supérieure à trois mois par an doit faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux.

III) Les tiny houses : des habitations légères de loisirs ?

Les habitations légères de loisirs sont dispensées de toute autorisation d’urbanisme en-deçà de 35 mètres carrés de surface de plancher créée.

Les HLL sont soumises au droit commun des constructions, comme les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

Qualifier une tiny house, non dotée de moyens de mobilité permanents, implantée sur un terrain moins de 8 mois par an de HLL n’est pas évident, car une tiny house n’a pas nécessairement une fonction de loisirs.

Un flou juridique existe sur ce point, et ce d’autant plus qu’aux termes d’une réponse du ministre de l’égalité des territoires et du logement, « l’appellation de « terrain de loisirs » relève de l’usage et non pas d’une catégorie juridique du code de l’urbanisme.

En définitive, il faut retenir que la qualification d’une tiny house de HLL ou de résidence démontable constituant un habitat permanent n’aura quasiment aucun impact si celle-ci se situe au sein d’une propriété privée classique, dans les deux cas, le régime de droit commun des constructions s’applique, rendant impossible leur implantation en zone agricole ou naturelle hors STECAL.

Textes de loi

• art. L481-1 du Code de l’urbanisme, modifié par la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 dite « Engagement et Proximité »
• loi ALUR du 24 mars 2014
• articles R421-1 et R421-9 du Code de l’urbanisme
• art. R111-47 du Code de l’urbanisme
• art. R111-41 du Code de l’urbanisme
• art. R111-42 du Code de l’urbanisme
• art. R111-34 du Code de l’urbanisme
• art. R111-50 du Code de l’urbanisme
• art. R421-23 d° du Code de l’urbanisme
• art. R421-2 b° du Code de l’urbanisme

Illustration : Tiny easy